2013年全年，深圳总计拍出3块住宅用地，寂寥至极。因此，坪山新区龙田社区3万平方米闲置土地由农地而入市的消息，搅动了深圳土地市场的一池春水。

“截至目前，该农地入市的法律程序已经完成，只等竞买人的到来了。”3月28日，深圳市规划国土委坪山管理局的新闻联络人向中国房地产报记者透露。而4月2日，本报记者从多个渠道获悉，一家总部位于深圳的地产央企和民企佳兆业[简介 最新动态]（01638.HK），可能成为这块土地的竞买人。

创新收益分配方式

享有计划单列市和经济特区双重立法权优势的深圳市，将此项“农地入市”试点称之为“未完善征（转）地补偿手续产业用地进入市场的试点”，并在2013年1月8日以市政府1号文件的形式，出台《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件（下称“1+6”文件），将此试点固化下来。“1+6”文件的出台意在解决深圳无地可用的发展窘境。

2013年12月20日，隶属于深圳宝安区福永街道凤凰社区的1.46万平方米闲置土地，以1.16亿元的价格出让。“这是全国首宗完整法律意义上的农地入市。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺评价道。

凤凰社区的“农地入市”方式中，所得收益由凤凰社区和深圳市国土基金，按3∶7比例进行分成。成交后，凤凰社区还将继续持有总建筑面积约20%的物业用于产业配套。“以往的法律框架下，如果农村土地想要入市拍卖，必先收归国有，国有化后才能走招拍挂的流程。而如今是农地直接入市，无疑是创新的。”邓志旺4月1日在接受中国房地产报记者采访时认为，卖地收入70%归深圳市政府、30%收入和20%的建筑物建成面积归社区的收益分配，兼顾了双方的利益。

而龙田社区这宗“农地入市”将创造另一种新方式。深圳市规土委新闻联络人提供的最新资料显示，这次“农地入市”试点用地所涉的当地居民，可以个人股东的身份获得相应的土地收益。

“从以社区股份公司这一主体的名义参与分配，到以个人名义参与，转变之大引发了普遍关注。”佳兆业一位要求匿名的投资拓展高级经理3月31日接受中国房地产报记者采访时表示，这种转变意味着政府主管部门、社区股份公司、参与的开发企业等多方，都将为此做出妥协让步。“政府（主管部门）的角色更加复杂，既是运动员又是裁判员，社区股份公司的把控力变弱，而个人则变强，对社区股份公司和开发企业的谈判能力和后续经营能力，都提出了更高要求。”

4月1日，一位自称黄泽文的龙田社区居民在接受中国房地产报记者采访时表示，龙田社区股份公司不像其他社区股份公司一样很早建立股份机制、对辖内土地有决策权。“政府政策放开前，老百姓就已知道自己（享有使用权）的地价值多少钱。”因此，个人分享收益的方式受到了社区居民的普遍欢迎。

不过，在政府主管部门层面，个人股东如何参与“农地入市”项目，深圳市规土委及其坪山管理局的新闻联络人均表示，“尚没有成型方案”。而黄泽文透露，很多社区居民将把分配到的物业交由专业性更强的开发公司来管理，自己分享产权带来的收益，且“现金另算”。这种方式与城市更新类项目似乎没有多大区别。

政策空间不断拓宽

“‘1+6’文件规定，原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。这样的规定是相当宽泛的。”4月2日，深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平在接受中国房地产报记者采访时分析认为。

近年来，深圳经济发展面临的土地资源不足问题已经非常显著。因此，“最初是从工业、产业用地开始试点，各方的阻力较小。而商住用地涉及利益复杂，一旦放开，各种资金将蜂拥而入，所以要慎之又慎。”前述深圳市规土委人士表示。

对于深圳市的农地入市试点工作，“全国人大法工委和国务院法制办曾分别邀请深圳市有关部门，到北京参加《土地管理法》等相关法律法规修订的座谈会。”4月1日，一位要求匿名的深圳市规土委人士向中国房地产报记者透露，深圳的试点获得了国家立法机关和中央政府部门的认可。

赵新平表示，规土委对土地制度改革的原则之一是，在利益平衡上、共享机制上探讨和解决土地资源适合社会各方面的利益匹配。“目前的土地市场主体有三个：政府、土地原有者和市场使用者，我们通过政府搭建平台，达到利益共享。”

就目前农地入市，前述深圳市规土委人士表示，最大难点在于社区居民利益的平衡上。以凤凰社区为例，该社区目前厂房租金每月每平方米在13~15元，受到厂房条件限制而价格较低，股份公司自身希望通过创新举措带动租价上涨，这就有了与企业一拍即合的情况。但“其他试点社区能否如此，还需要搭建平台的政府来综合协调，可以说一地一策”。

市场有传闻，总部位于深圳的一家地产央企已经介入龙田社区试点项目。就此，中国房地产报记者采访了该央企负责投资拓展的助理总经理。这位要求匿名的助理总经理表示，他们正在密切关注农地入市信息，已与龙田社区代表有过接洽。

就其可行性，他分析道：“目前很多工业用地可以用作产研大楼，实质上与写字楼无异，差别在于产研大楼只有一个大产权证，不可分割，要出售只能一栋栋卖出，不能分割出租，而写字楼分割出让、出租均可。”

此外，在与记者交流中赵新平还表示，今年上半年，深圳还将在龙华、龙岗各选一个社区推进“农地入市”试点。已经试点的两宗土地并非法律意义上的集体建设用地，而是原农村集体经济组织继受单位实际占用的土地，该类土地权益尚未充分厘清。“通过‘1+6’文件的政策创新得以入市交易，为实现不同权利主体土地的同价同权开辟了新路。”但是否具有可持续性，可以模式化复制，前述佳兆业和地产央企人士均存疑。